Mantenimiento de instalaciones

¿Qué es el facility management services? 

El Facility Management (FM) —en español gestión de inmuebles y servicios— es una integración de procesos para mantener y desarrollar los servicios que apoyen y mejoren la efectividad de las actividades principales dentro de una organización. El Comité Europeo de Normalización (CEN) da una definición ratificada por la BSI (British Standards): «FM es la integración de procesos dentro de una organización (empresa) para mantener y desarrollar los servicios acordados que mejoren y respalden (mantengan) la efectividad de sus actividades primarias».

Pero el facility management no es una simple gestión de edificios y servicios. La Sociedad Española de Facility Management (SEFM) lo define como «un modelo de gestión de los recursos inmobiliarios de las empresas que tiene como objetivo la adecuación permanente de éstos a la organización y equipo humano de las compañías al menor coste posible, mediante la integración de todas las responsabilidades de gestión sobre dichos recursos en la figura del Facility Manager».

El FM profesional incluye el análisis permanente y la optimización de los procesos de alto coste relacionados con los bienes inmuebles, los servicios y la infraestructura, excepto el núcleo de negocio; y aumentar el retorno de capital mediante el uso económico de servicios e infraestructura dentro del marco de procesos planificados, gestionados y controlados. 

¿Cuáles son las Normas y Estándares que aplican al facility management?

De acuerdo con la ISO (International Organization for Standardization), la Organización Internacional de Normalización, cuya principal actividad es la elaboración de normas técnicas internacionales, el facility management aplica en las siguiente normas:

• ISO 41001:2018: Gestión de inmuebles y servicios de soporte. Sistemas de gestión. Requisitos con orientación para su uso.
• ISO 41011:2017: Gestión de inmuebles y servicios de soporte. Vocabulario.
• ISO 41012:2017: Gestión de inmuebles y servicios de soporte. Directrices para el aprovisionamiento estratégico y el desarrollo de acuerdos.
• ISO 41013:2017: Scope, key concepts and benefits.

Por otra parte, la Asociación Española de Normalización (UNE, acrónimo de Una Norma Española) sostiene que el facility management entra en la norma UNE 178303:2015 Ciudades Inteligentes. Gestión de activos de la ciudad. Según las especificaciones, «las Smart Cities o Ciudades Inteligentes integran conceptos como: ciudad, tecnología y ciudadanos» y algunos de sus principios son: servicios públicos más eficientes, mejor movilidad y seguridad, participación ciudadana y ciudades más sostenibles.

¿Qué beneficios se obtienen con el facility management? 

Según estudios y experiencias a nivel internacional, a través de la implementación u optimización de la gestión de activos, una organización puede lograr algunos de estos beneficios:

● 30% de ahorros al utilizar Building Information Modeling (BIM).

● 15% de ahorros al optimizar los costos de servicio de FM.

● 20% de ahorro en eficiencia energética.

● 9% de beneficios netos.

● 20% de disminución de gastos al desarrollar las competencias en normas, estándares y prácticas de FM.

Facility management en España

En España, la responsabilidad del mantenimiento de un edificio o construcción suele encomendarse a una empresa especializada en servicios generales a través de la subcontratación; es decir, por medio de un contrato que una empresa hace a otra para que realice determinados servicios, asignados originalmente a la primera.

La empresa externa, o subcontratada, gestiona o ejecuta de forma diaria una función empresarial específica. La subcontratación implica un alto nivel de confianza, coordinación y de intercambio bidireccional. La subcontratación, o externalización de tareas, se puede hacer de dos maneras: la empresa puede contratar solamente al personal, de tal forma que el cliente aportará los recursos tales como las instalaciones, el material físico y el material intangible (información, conceptos, ideas), etc.; o bien la empresa puede optar por contratar al personal y proporcionar los recursos.

La empresa Ferrovial, a través de su división de Servicios, desarrolla soluciones integrales e innovadoras, que aportan valor añadido y mejoran la operatividad de las actividades de sus clientes. Los servicios se adaptan a las necesidades de los diferentes sectores, como el bancario, el  real estate, utilities, retail, data centers y edificios singulares.

El modelo de gestión de Ferrovial Servicios sigue los principios del Lean Manufacturing, e integra soluciones de análisis de datos y de IoT (Internet of Things, Internet de las Cosas). Estas herramientas, junto con el aprovechamiento de dispositivos móviles y diversas soluciones tecnológicas, garantizan la gestión del conocimiento, un sistema de gestión del rendimiento, la transparencia en la operación de los contratos, así como el acceso de los clientes, en tiempo real, a múltiples indicadores para la toma eficiente de decisiones.

Así mismo, Ferrovial está presente en el ámbito de la gestión de activos a través del mantenimiento preventivo y correctivo, las adecuaciones y obras, los estudios e informes técnicos, la gestión de llaves y la atención de siniestros. Las obras de reforma, rehabilitación y conservación de inmuebles también forman parte de estos servicios.

Datos curiosos 

El facility management nació en los Estados Unidos, y fue importado a Europa a través de Inglaterra.

El 13 de mayo se celebra el Día Mundial del Facility Management.

Ferrovial es Patrocinador de Plata de la IFMA España (International Facility Management Association España).

La limpieza, el mantenimiento y la seguridad son los servicios más tercerizados.